Darlehensarten

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Annuitätendarlehen

Das Annuitätendarlehen ist das klassiche Baudarlehen in Deutschland. Kurz gesagt, zahlen Sie hier nur Zis und Tilgung für eine feste Laufzeit.

Anschlussfinanzierung

Die Anschlussfinanzierung schließen Sie nach der ersten Zinsbindung bei einer neuen Bank oder Versicherung ab. Sie ist meistens günstiger als eine Prongolation.

Prolongation

Bei der Prolongation verlängern Sie einfach Ihr bestehendes Baudarlehen bei der selben Bank. Hier haben sie den wenigsten Aufwand wenn es um die Weiterfinanzierung geht.

Tilgungsausgesetzte Darlehen

Bei einem Tilgungsausgesetzten Darlehen handelt es sich meistens um ein Bauspardarlehen. Hier zahlen Sie zuerst nur Zinsen und besparen gleichzeitig einen Bausparvertrag.

Volltilgerdarlehen

Bei dieser Darlehensart schließen Sie einen Vertrag über die gesamte Laufzeit mit festen Darlehensraten ab. Am Ende haben Sie keine Restschulden und somit auch kein Zinsänderungsrisiko

Annuitätendarlehen

70% aller Baufinanzierungen sind Annuitätendarlehen

Das Annuitätendarlehen ist die am häufigsten genutzte Darlehensart in Deutschland. Sowohl am Standort Rüsselsheim als auch im Büro in Hofheim am Taunus werden sogar 90% der von uns vermittelten Immobilienfinanzierungen als Annuitätendarlehen abgeschlossen. 


Das Annuitätendarlehen ist die Standardlösung unter den Produkten zur Baufinanzierung. Die Rate, auch Annuität genannt, setzt sich aus einem Zins- und Tilgungsanteil zusammen. Sie zahlen also den Kredit in gleichbleibend hohen Raten zurück. Zinsen werden stets nur auf den geschuldeten Betrag berechnet, mit der Tilgung führen Sie Ihre Kreditschuld jeden Monat zurück. Im Laufe der Zeit nimmt der Zinsanteil stetig ab, während der Rückzahlungsanteil um die ersparten Zinsen ansteigt. Darum spricht man bei Vertragsabschluss von einem anfänglichen Tilgungssatz. Mit unserem Tilgungsrechner ermitteln Sie Ihre monatliche Belastung und den Verlauf der Immobilienfinanzierung, es zeigt Ihnen Monat für Monat Ihren Tilgungsplan. 


Vorteile des Annuitätendarlehens


Der größte Vorteil des Annuitätendarlehens besteht in seiner Planungssicherheit. Der Kreditnehmer weiß bereits beim Abschluss des Darlehens, mit welcher monatlichen Belastung er in den nächsten Jahren zu rechnen hat. Denn die Rate eines Annuitätendarlehens bleibt ja während der gesamten Laufzeit immer gleich hoch. Diese Laufzeit können Sie bestimmen. Der Zeitraum nennt sich Sollzinsbindung. Er kann 5, 10, 15, 20 Jahre oder sogar 30 Jahre festgeschrieben werden. Auch der Zinssatz, zu dem das Annuitätendarlehen abgeschlossen wird, bleibt während der Zinsbindung beständig gleich. Daher hat das Annuitätendarlehen auch seinen Namen. Annuität bedeutet soviel wie „beständige Jahresleistung". Diese Beständigkeit lassen andere Baudarlehen vermissen. 

Annuitätendarlehen Zins und Tilgung

Annuitätendarlehen Zins und Tilgung 

Anschlussfinanzierung

Was ist eine Anschlussfinanzierung?

Vorweg eine wichtiger Tipp der mir sehr am Herzen liegt: Bitte sein Sie nicht faul wenn es um Ihre Anschlussfinanzierung geht. Bleiben Sie bei der gleichen Bank, zahlen Sie höchstwahrscheinlich mehrere Tausend Euro zu viel für Ihren Immobilienkredit.


Bei Abschluss Ihrer ersten Immobilienfinanzierung schliessen Sie mit der Bank die Konditionen in der Regel nicht für die gesamte Laufzeit, sondern nur für eine bestimmte Zeitspanne – meist zwischen 5 und 30 Jahren – fest. Viele Baufinanzierungen erreichen jedoch Laufzeiten von 35 Jahren oder länger, bis sie vollständig getilgt sind. Ist am Ende der Zinsbindung noch eine Restschuld offen, benötigen Sie eine Anschlussfinanzierung. Das bedeutet: Sie unterschreiben bei Ihrer Hausbank oder einem anderen Anbieter einen neuen Darlehensvertrag für die nächste Zinsbindung. Der Vorteil für Sie: Schließen Sie eine Finanzierung zu günstigeren Konditionen als bei Ihrer bisherigen ab, zahlen Sie in der nächsten Zinsperiode weniger für Ihre Baufinanzierung. Das Geld können Sie dann wiederum in die Tilgung stecken und somit Ihre Gesamtlaufzeit verkürzen.

Asnchlussfinanzierung

Asnchlussfinanzierung

Prolongation

Was ist eine Prolongation?

Die Prolongation ist im Grunde nach eine Anschlussfinanzierung nur bei der gleichen Bank. Spätestens drei Monate vor Ablauf der Zinsbindungsfrist unterbreitet die Bank Ihnen ein Angebot zur Verlängerung des Darlehens – das sogenannte Prolongationsangebot.

Als Berechnungsgrundlage nutzt die Bank die gleiche Ausgangssituation wie beim ersten Darlehensabschluss. Oft bekommen Sie zwei Angebote mit Zinsbindungen von 5 und 10 Jahren.

Vorteil bei der Prolongation ist hauptsächlich, dass Sie keine neuen Bonitäts- und Objektunterlagen einreichen müssen. 

Daraus resultieren jedoch auch die Nachteile einer Prongolation:

  • Mögliche Wertsteigerungen der Immobilie werden zur Konditionsermittlung nicht berücksichtigt
  • Banken vetrauen auf die Trägheit der Darlehensnehmer und nutzen dies aus für schlechtere Bauzinsen
  • Einige Banken unterbreiten Prolongationsangebote pauschal mit einer 80% Beleihung obwohl Sie vielleicht unter 60% sind


Meistens erhalten Sie deutlich bessere Angebote wenn Sie sich für eine Umschuldung bei einer anderen Bank entscheiden. Hier können wir Ihnen Angebote von über 400 Banken zur Verfügung stellen. 

Prolongation

Prolongation

Tilgungsausgetzte Darlehen

Wann ist diese Darlehensform sinnvoll?

Bei einem Tilgungsausgesetzten Darlehen handelt es sich meistens um ein Bauspardarlehen. Hier zahlen Sie zuerst nur Zinsen und besparen gleichzeitig einen Bausparvertrag.


Klassische Bausparverträge werden kaum noch im ursprünglichen Sinne genutzt, nämlich um nach der Zuteilung der Bausparsumme ein zinsgünstiges, marktzinsunabhängiges Bauspardarlehen in Anspruch zu nehmen. Aufgrund des seit Jahren auf historische Tiefststände gesunkenen Marktzinsniveaus gibt es attraktivere und vor allem transparentere Angebote. Um dennoch ihre Einnahmen stabil zu halten und mit Immobilienfinanzierungen Geld zu verdienen, setzen die Bausparkassen immer mehr auf Bausparsofortfinanzierungen. Dieses Produkt ist aber mit gewissen Risiken für Sie verbunden, zudem sehr komplex und intransparent.

Die Bausparsofortfinanzierung klingt verlockend: Als Immobilienkäufer erhalten Sie sofort ein Darlehen zu niedrigen Zinsen und zahlen in einen Bausparvertrag ein. Das klassische Bausparen, bei dem Sie zunächst ein Mindestguthaben ansparen, um nach der Zuteilung der Bausparsumme ein zinsgünstiges Bauspardarlehen zu bekommen, wird allerdings auf den Kopf gestellt.

Bei Bausparsofortfinanzierungen schließen Sie zunächst einen Darlehensvertrag (ein so genanntes Vorausdarlehen), verzinst mit dem aktuellen Marktzins, ab. Anders als bei klassischen Darlehen wird dieses nicht getilgt. Stattdessen zahlen Sie in einen Bausparvertrag ein. Wird er nach vielen Jahren zugeteilt, lösen Sie den Kredit mit der Bausparsumme ab: Mit dem Guthaben wird ein Teil getilgt, der Rest über das Bauspardarlehen. Letzteres tilgen Sie dann mit vorab vereinbarten Konditionen über die kommenden Jahre.


In der aktuellen Marktsituation empfehle ich dieses Modell nur sehr sehr selten. Interessant ist ein Tilgungsaussetzungsdarlehen meistens nur für Kapitalanleger aus steuerlichen Gründen. Einige Kunden wollen Zinsbindungen von 30 Jahren, hier könnte es evtl. auch günstiger sein.

Tilgungsaussetzungsdarlehen

Tilgungsaussetzungsdarlehen

Volltilgerdarlehen

Das Volltilgerdarlehen ist darauf ausgerichtet, das gesamte Darlehen innerhalb der vereinbarten Laufzeit an die Bank zurückzuzahlen. Um das gewährleisten zu können, wird häufig eine Zeit zwischen 15 und 30 Jahren festgelegt. Grundlage für die Berechnung der monatlichen Rate ist bei einem Volltilgerdarlehen die vereinbarte Darlehenslaufzeit. Denn die Laufzeit bestimmt, wie hoch Sie tilgen müssen, damit am Ende der Laufzeit keine Restschuld mehr übrig ist. Je kürzer die Laufzeit, desto höher muss demnach die Tilgung sein. Daher ist die Tilgung bei einem Volltilgerdarlehen grundsätzlich höher als bei einem Annuitätendarlehen. Trotz der hohen monatlichen Belastung birgt ein Volltilgerdarlehen auch eine Sparmöglichkeit. Denn wegen der schnellen Rückzahlung bieten viele Banken Volltilgerdarlehen zu besonders günstigen Zinsen an. Das Ausfallrisiko, also das Risiko, dass Sie Ihren Kredit nicht an die Bank zurückzahlen können, ist bei einem Volltilgungsdarlehen geringer als bei einem Annuitätendarlehen. Das liegt daran, dass nur Kunden mit sehr guter Bonität, d. h. einwandfreier Zahlungsfähigkeit, ein Volltilgerdarlehen abschließen können. Außerdem benötigen Volltilger nach Ablauf der Sollzinsbindung keine Anschlussfinanzierung und entscheiden sich daher nicht für ein anderes Kreditinstitut. Diese Sicherheiten sind den Banken etwas wert, daher bieten sie für Volltilgungsdarlehen Zinsrabatte von bis zu 0,3 % an. 


Die feste Zinsbindung über die gesamte Kreditlaufzeit geht zu Lasten der Flexibilität. Sinken während dieser Periode die Zinsen, können sie Ihre Konditionen nicht an die aktuelle Situation anpassen und müssen die in Ihrem Vertrag festgehaltenen höheren Zinsen in Kauf nehmen. Sollte sich Ihre finanzielle Situation doch einmal ändern, sodass Sie die Raten nicht mehr begleichen können, gewähren die Banken in der Regel keine Tilgungspausen. Auch Sondertilgungen und Tilgungsänderungen sind in der Regel nicht möglich. Denn da Ihre monatlich gleichbleibende Kreditrate anhand der Kreditlaufzeit berechnet wurde, dürfen Sie die vorher festgelegte Darlehensdauer nicht nachträglich verändern. Doch auch hier gilt: Sprechen Sie mit Ihrer Bank über die Konditionen des Vertrages.

Volltilgerdarlehen

Volltilgerdarlehen